管理組合の仕組み

管理組合とは

マンションコミュニティを形成するうえで、重要な役割を果たすのは、そのマンションの区分所有者が全員メンバーである管理組合です。管理組合は共有部分の維持管理を目的とし、管理組合を構成する各区分所有者を「組合員」と呼びます。ここでは管理組合について、その役割を説明します。

管理組合の組織

管理組合の意思決定は「総会」で行い、総会決定事項に基づき業務を執行するのが「理事会」です。

  1. 区分所有者
  2. 理事会
  3. 総会
  4. 理事会

区分所有者とは

分譲マンションなどの、区分された部屋の各所有者のこと。

マンションとは

一戸建てと異なり、複数の所有者(区分所有者)がいる集合住宅です。

マンションと一戸建ての区分所有者の違い

マンションを取り巻く法律

複数の区分所有者で共有しているために、権利関係や運営上の法律・ルールが設けられています。

民法:民法の特別法として区分所有法へ制定(昭和37年)
区分所有法:区分所有権の明確化、共用部分の範囲等の規定
標準管理規約:国土交通省で標準ルールとして雛形を作成
管理規約・使用細則:上記を踏まえ、マンション毎のルールが存在

管理対象部分の区分

管理規約では、次のとおり管理対象部分が区分されています。

専用部分[区分所有者]建物のうち、構造上区分されていて、独立して住居などの用途に用いることができる部分。
共用部分[共有]建物のうち、専用部分以外の部分。(エントランス、共用廊下、エレベーター等)
敷地[共有]マンションが建設されている土地

理事会とは

総会で決定された事項を執行していく機関であり、区分所有者の中から選任された理事で構成されます。

理事会の役割

理事長:
管理組合の代表(管理者)
総会・理事会の議長
副理事長:
理事長の補佐、理事長がかけた場合は代行
理事:
理事会構成のメンバー
マンションにより「書記」等の役割あり

監事の役割

理事会に出席して意見を述べることが可能
管理組合の業務執行・会計状況の監査・報告
※監事は理事の一員ではなく、決議に参加しない

理事会の開催

定例的な議題や日常発生する諸問題の解決のため、理事会の開催します。

理事会年間スケジュール

理事会年間スケジュールカレンダー

総会とは

総会は管理組合の意思を決定する場で、総会で決議された事項は、区分所有者はもちろん、同居するご家族や賃借人にもその効力が及びます。

総会の種類

通常総会 区分所有法や管理規約に基づき、毎年1回、管理組合会計年度終了後3ヶ月(物件により2ヶ月)以内に開催
臨時総会 予算外の費用が発生したり、通常総会まで待てない事項の決議が必要な場合に開催
設立総会 マンションのお引き渡し後、3ヶ月後を目処に開催

総会の開催要件

総会開催には「議決権総数の半数以上を有する組合員の出席」が必要です。

総会の決議方法

区分所有法や管理規約により、議案に応じた決議要件が定められています。

区分 決議要件 決議事項例
普通決議 出席議決権の過半数
  • 収支決算および事業報告
  • 収支予算および事業計画
  • 管理委託契約の締結 等
特別決議 組合員および議決権総数の4分の3以上
  • 管理規約の変更
  • 共用部分等の変更 等
建替決議 組合員および議決権総数の5分の4以上 建物の建替え